TIPS para VENDER BIEN tu vivienda

Tomar la decisión de vender una casa muchas veces no resulta fácil, desprenderse de momentos vividos, saber qué hacer con todo el mobiliario y los enseres acumulados durante años, poner un buen precio, para vender rápido, pero  sin tener dudas de no haber vendido al mejor precio posible.   Y una vez que uno se lanza…. el camino no es todo lo agradable que uno desearía,  preparar la casa, innumerables visitas sin resultados,  ofertas de compradores que buscan oportunidades, personas desconocidas que entran en su hogar…

Está claro que no es tarea fácil, pero si me permites, quiero ayudarte a conocer los tips  esenciales que deberás de tener en cuenta , si estás en  esta situación:

1. Tasación de la propiedad

Es una de las cuestiones más importantes que debemos tener en consideración, ya que uno puede dar el valor que quiera a su vivienda, pero tenemos que saber que el 90% de los compradores de hoy en día, no tienen dinero en metálico y tienen que solicitar un préstamo hipotecario.

La concesión de este crédito se basa  principalmente en dos factores: en la situación laboral y económica de los compradores  y en la tasación de la vivienda, ya que hoy en día los bancos normalmente están concediendo entre el  70% y el 80% del valor de TASACIÓN de la propiedad. Los bancos trabajan con empresas de tasación oficiales,  por lo cuál el valor de tasación se  basa en criterios homologados. El problema de  los bancos es que hoy en día son impersonales y es muy difícil concienciar a los tasadores de fundamentar su valoración en el precio de venta, para poder facilitar la operación.

Mi sugerencia es trabajar con financieros que realizan muchas operaciones y su conocimiento, tanto del banco, como de las tasadoras, hacen posible que  hagan un estudio previo de la viabilidad de la compra –venta  y ésta se realice con seguridad y sobre todo con tranquilidad.

2. Precio

Todo propietario quiere vender su casa al mejor precio, pero para de verdad valorar cuál es ese precio, se tienen que considerar los siguientes factores de la propiedad.

  • Antigüedad – Servicios
  • M2 útiles – Calidades
  • Situación geográfica.
  • Debilidades y Fortalezas (DAFO).
  • Momento Económico
  • Servicios.
  • Calidades.
  • Estado de la vivienda.
  •  Oferta actual de la zona.
  • Precios reales de venta de la zona.

Estos puntos tienen que ser estudiados de manera objetiva y NUNCA se puede poner el precio de salida de una vivienda por:

  • Lo que le quedará limpio, después de pagar la hipoteca pendiente.
  • Lo invertido en ella.
  • El valor sentimental .
  • Lo que pagó por ella.
  • Lo que le va a costar su próxima propiedad.

Todos tenemos la tendencia de cometer estos errores,  es humano, pero tenemos que ser conscientes de que si lo hacemos así, probablemente nos costará mucho más tiempo venderla y al final nuestra casa se acabará depreciando en el mercado.

Si quieres que te hagamos una valoración OBJETIVA de tu vivienda, de forma totalmente gratuita y sin compromiso, ponte en contacto con nosotros.

3. El marketing de la propiedad

Una vez que te hayas asegurado de  que  tu vivienda no va a tener problemas con la tasación, para que puedan acceder los compradores que necesiten un crédito hipotecario, y que el precio al que has decidido vender tu  vivienda, es un precio con demanda en el mercado, son necesarios, una presentación atractiva de la propiedad y elegir los medios adecuados para darla a conocer al máximo número de compradores.  Esto, que parece tarea fácil, muchas veces es lo que de verdad marca la diferencia entre tener visitas o no tenerlas, y el tiempo de venta.  “Una imagen vale más que mil palabras”, y es así.

A veces escatimamos en estos pequeños detalles, que son la verdadera llave de que alguien sienta la necesidad de visitar nuestra vivienda. No se trata de disfrazar, pero sí de potenciar las virtudes que seguro ésta tiene. Nunca se ha de engañar, pues muchas veces nos encontramos con visitas que se decepcionan al ver la realidad, por ese exceso de “maquillaje”, pero si que tendremos que aplicarnos un poquito en la “Preparación para la venta”.

Después evidentemente, tendremos que utilizar los medios más activos y eficaces del momento actual, que en este caso son los portales inmobiliarios y las redes sociales, pero de nada nos servirá elegir un buen medio, si el contenido que vamos a exponer no destaca de nuestra competencia, o no resulta atractivo. Estaremos entonces, perdiendo una GRAN OPORTUNIDAD, para VENDER nuestra casa en el MENOR TIEMPO posible y al MEJOR PRECIO; Tengamos en cuenta, que el tiempo que lleva un INMUEBLE publicado, marca la valoración o la depreciación de éste. En otras palabras, cuánto más tiempo esté publicada tu propiedad, correrá más riesgo de devaluarse.

4. Filtro de compradores

Una vez publicada nuestra propiedad y  si hemos salido con un precio  aceptable para el mercado actual, comienza la tarea de atender las llamadas y contactos interesados en nuestra vivienda.  En este momento, tenemos que pensar que si queremos evitar visitas innecesarias, tenemos que hacer preguntas claras que nos revelen el nivel de real de interés del comprador:  La propiedad cumple los básicos que buscan?, Tienen que vender para comprar? ,  Han consultado sus posibilidades de financiación?, y otras…

Debemos ser claros y como particular, este tipo de preguntas, muchas veces no se hacen, porque  el propietario las percibe como que se vulnera la intimidad del interesado,  pero si  queremos  de verdad no desesperar  con la cantidad de visitas, es la mejor opción para tener visitas de calidad. 

No se trata de contestar llamadas y programar visitas, sino de hacer un filtro real de quienes de verdad quieren y pueden comprar nuestra propiedad.

Esta es otra de las funciones vitales que un buen consultor inmobiliario realizará por ti.

5. Finaciación

Bueno, ya hemos visto muchos factores que tenemos que tener en cuenta a la hora de poner en venta nuestra propiedad… ¿Quién dijo que era fácil vender una casa? Seguramente, llegados a este punto, hay varios interesados en adquirir tu vivienda, pero las cosas ya no son como antes… la mayoría de los compradores no tienen la liquidez suficiente para comprar al contado y los bancos se han vuelto muy exigentes. Hoy en día, un comprador necesita aportar ahorro, entre un 10% a 20% del precio final de la propiedad y además,  tiene que tener en cuenta los gastos e impuestos que deberá afrontar: Tasación, Notaría, Gestoría, Registro de la propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), etc..

También, aunque cumplan con este requisito, su perfil económico, en cuanto a su estado laboral, también es muy importante, ya que en este punto, el ser autónomo, solo aportar una nómina, tener NIE, u otros, tiene sus consecuencias a la hora de las condiciones del préstamo hipotecario.

Por otra parte, el resultado de la tasación es esencial para conseguir el porcentaje que necesita financiar nuestro comprador, y este es un factor que muchos propietarios no tienen en cuenta a la hora de poner el precio de su vivienda.  Uno puede pensar que su casa tiene un buen precio, pero teniendo en cuenta que la mayoría de los bancos están concediendo el 80% del valor de tasación, es importantísimo tener cuidado con este tema, ya que nos podríamos encontrar que tenemos un comprador financieramente aprobado, pero que por la tasación, no pueda adquirir nuestra propiedad.

Por todo esto, es recomendable que aunque queramos hacer toda la gestión de la venta de forma particular, tengamos en cuenta, que éste punto debe ser considerado, antes de dar un precio a nuestra vivienda.

Si estás pensando en vender tu propiedad, te animo a que contactes con un consultor inmobiliario, que te pueda asesorar.

Personalmente, estaría encantada de ayudarte a valorar tu casa sin ningún compromiso, para que, aunque después quieras hacerlo de forma particular, puedas venderla al mejor precio.

6. Documentación al día

Este es uno de los puntos que muchas veces se dejan para el último momento y es en realidad por donde hay que empezar, ya que es uno de los obstáculos más generalizados para la venta, y muchas veces el regularizar la misma conlleva trámites que se alargan en el tiempo y requiere una inversión económica. Tengamos en cuenta que hoy en día la mayoría de los compradores necesitan financiación y los bancos necesitan tener la documentación debidamente actualizada. Para ello, si quieres poner tu vivienda a la venta, tendrás que tener presente que para el día de la firma, el Notario te requerirá la siguiente documental:

– Escrituras que reflejen la situación real de la vivienda, con sus metros actuales.

– Certificado Energético.

– Nota simple de la propiedad: En dónde se vé realmente lo que consta inscrito. En esta aparecerán los datos que se tomarán en cuenta a la hora de la firma y tasación, así como las cargas de la finca: hipotecas, embargos, etc..

– IBI pagado del último año.

– En caso de haber Comunidad de propietarios, certificado de deuda, para que conste que no hay ninguna deuda o derrama.

Muchos son los que creen que un agente inmobiliario, solo sirve para enseñar su casa y poco más, pero la verdad, es que la contratación de un profesional del sector, te ahorrará tiempo y dinero. Si es tu caso, y quieres vender, pero no sabes ni por dónde empezar, no dudes en consultarnos, porque sin ningún compromiso, te diremos las acciones a tomar: TODO TIENE SOLUCIÓN.

7. GASTOS E IMPUESTOS PARA EL VENDEDOR

 

¿Qué gastos e impuestos se pagan al VENDER una vivienda?

Los gastos que debemos pagar por vender una propiedad suponen, de manera general, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble (por ejemplo, si tiene o no una hipoteca pendiente de amortizar). De modo general, podemos resumirlos de la siguiente manera:

  • Gastos antes de vender una casa:
    • Nota simple
    • Certificado energético
    • Gastos de cancelación de la hipoteca
  • Impuestos venta vivienda
    • IRPF
    • Plusvalía municipal
    • Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

 

¿Qué gastos hay que asumir antes de vender la casa?

 

  1. El certificado energético

Contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio para vender una casa.

Qué es: el certificado energético refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales, por lo que es un indicador del gasto en las facturas de los suministros.

  • Cómo obtenerlo: para sacarlo es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado en la casa.
  • Cuánto cuesta: puede rondar los 100 euros (más IVA),
  1. La nota simple

La nota simple no es un documento obligatorio, pero sí recomendado, puesto que nos permite saber si la vivienda está libre de cargas o si tiene algún problema registral.

  • Qué es: es un documento informativo que nos indica si la casa está libre de cargas y certifica quién es el titular de la casa. 
  • Cómo obtenerlo: la forma más sencilla es hacerlo online a través de la web del Colegio de Registradores. 
  • Cuánto cuesta: cuesta apenas unos nueve euros si la pedimos online en el Colegio de Registradores de la Propiedad.
  1. Los gastos de cancelación de la hipoteca

Incluso cuando terminamos de pagar la hipoteca, debemos hacer un trámite adicional que consiste en cancelar la carga en el Registro. Pero muchos propietarios no lo tienen en cuenta y descubren que la casa tiene esa carga pendiente recién cuando van a venderla. Por eso incluimos los gastos de cancelación entre los que deberemos asumir al vender el piso. Asimismo, si la hipoteca todavía está pendiente, podremos cubrirla con el dinero de la venta, vendiendo y cancelando el préstamo al mismo tiempo.

  • Qué es: son los gastos relacionados con la cancelación registral de la hipoteca. Es decir, tenemos que pagar para que el notario nos elabore la escritura pública de cancelación y tenemos que costear la inscripción de la cancelación en Registro para liberar el inmueble de cargas.
  • Cuánto cuesta: el coste de este trámite dependerá de cómo y con quién lo hacemos: 
    • Gestoría de nuestro banco o el del comprador: es la forma más cara. Podemos pagar alrededor de unos 1.100 euros para que nos hagan la cancelación. Además, es probable que nos pidan una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso.
    • Gestoría independiente: algunas gestorías que no están «casadas» con ninguna entidad bancaria nos pueden cobrar mucho menos, ya que sus costes de gestión son mucho más baratos, así que por la cancelación de una hipoteca cuyo importe original es de 150.000 euros podemos terminar pagando alrededor de 480 euros por el trámite. Esto puede suponer un ahorro de hasta unos 600 euros.
    • Por nuestra cuenta: es la forma más barata, pero implica encargamos nosotros de hacer todo el trámite. Siguiendo el ejemplo anterior, al no tener que pagar los gastos de gestión, el asunto nos puede salir cerca de 400 euros. Aunque, en todos los casos, debemos tener en cuenta que el 3. Los honorarios de las inmobiliarias

Si en vez de vender nuestro piso entre particulares recurrimos a una inmobiliaria para que lleve la venta, tendremos que pagarle sus honorarios. Estos variarán en función del tipo de agencia que escojamos:

  • Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta.No existe regulación en la materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Los impuestos que debemos pagar por vender un piso son: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI. 

  1. El IRPF
  • Qué es: es el impuesto sobre la renta de las personas físicas. A grandes rasgos, deberemos incluir la venta de la vivienda en la declaración si conseguimos venderla por un coste mayor al que en su día pagamos por comprarla.
  • Cuándo se paga: en el año siguiente a la venta de la vivienda. 
  • Cómo se calcula: se calcula tomando como base el precio al que vendimos la casa, el precio al que la compramos y todos los gastos que tuvimos que asumir al realizar ambas operaciones.
  1. La plusvalía municipal
  • Qué es: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal, es un tributo de carácter local que debemos pagar al ayuntamiento por el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que compramos la casa hasta que la vendemos.
  • Cuándo se paga: dentro de los 30 días siguientes a la venta del piso.
  • Cómo se calcula: existen dos métodos para calcular la plusvalía: uno que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y otro que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.
  1. El impuesto de bienes inmuebles (IBI)
  • Qué es: este es un impuesto que debemos pagar anualmente por ser propietarios de la vivienda. No va ligado a la venta del piso en sí, pero nos lo cobrarán igual el año en que vendemos la casa.
  • Quién lo paga: la ley indica que la persona que debe hacer frente a este pago es la que aparece como titular de la vivienda al día 1 de enero. Pero ¿qué pasa si vendemos el piso a mitad de año? En este caso, lo más habitual es que negociemos con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno. De hecho, la legislación admite claramente el pacto entre las partes.
  • Cuándo se paga: la fecha para pagar el IBI dependerá de la localidad. Por ejemplo, en Madrid el periodo voluntario de pago es entre octubre y noviembre y en Barcelona es entre marzo y mayo. Incluso, en algunas partes se puede pagar de forma fraccionada y tener domiciliado el abono.

8.- GASTOS E IMPUESTOS PARA EL COMPRADOR SIN HIPOTECA

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2022:

GASTOS DE COMPRAVENTA

La notaría

. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Los impuestos vinculados a la compraventa

El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2022 asciende al 10%. En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada Comunidad autónoma. En el caso de una compra de una vivienda de segunda mano:  6% en la Comunidad de Madrid y el 10% en la Comunidad Valenciana.

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

El  comprar una vivienda requiere tener un conocimiento previo de los gastos, para evitar tener sobresaltos que hagan que este viaje que debería de estar cargado de ilusiones y proyectos nuevos, se convierta en un proceso tedioso e interminable. Un buen consultor inmobiliario hará que usted no tenga que conocer profundamente estos temas y le acompañará en cada momento para que tenga la completa seguridad de hacer una compra tranquila.

 

9.- GASTOS E IMPUESTOS PARA LOS COMPRADORES CON HIPOTECA

GASTOS DE HIPOTECA

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2021, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización. 

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces. 

Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco. 

¿Qué cambios importantes se introducirán en 2022 con respecto a la vivienda?

 

Nuevo valor de referencia inmobiliario

En el marco de la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, que entró en vigencia el pasado 11 de julio, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario. El mismo será determinado por la Dirección General del Catastro y pasará a ser el predeterminado para calcular la base imponible de algunos tributos. Ellos son el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

De esta manera, puede ser que a muchos inmuebles se les adjudique un valor mayor en 2022 que el que poseen hoy en día. Esto se debe a que, para determinar el valor de referencia inmobiliario, el Catastro ya no tendrá en cuenta el valor real de las viviendas, sino su valor de mercado. Por esta razón, desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE) recomiendan adelantar la venta de cualquier propiedad cuyo valor actual se estime que es inferior al que fijaría esta revisión.

Nueva plusvalía municipal

 

El pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional anuló la plusvalía municipal, argumentando que la forma de calcularla iba en contra del principio de capacidad económica. Debido a la importancia que la recaudación de este tributo significa para los ayuntamientos, el Gobierno ha reaccionado rápidamente. A través del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, ha reformulado las figuras del impuesto que habían sido cuestionadas por el alto tribunal. 

De esta manera, si bien la naturaleza de la plusvalía municipal aún se conserva, es decir que grava el aumento del valor de los terrenos, el 10 de noviembre entró en vigencia una nueva manera de calcular dicho impuesto. La modificación tiene como objetivo mejorar el cálculo de la base imponible del tributo y garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble queden exentos de pagarlo.

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